Покупка недвижимости в Италии проходит через несколько обязательных этапов, включая выбор объекта, оформление документов, оплату налогов и регистрацию права собственности. Важно учитывать юридические нюансы, которые могут повлиять на успешность сделки.
1. Подготовка к покупке
Перед покупкой недвижимости необходимо определить основные параметры будущего жилья: регион, город, тип объекта (квартира, дом, вилла), площадь и бюджет. Стоит учитывать не только стоимость самой недвижимости, но и дополнительные расходы: налоги, услуги нотариуса, агентства и возможные ремонтные работы.
Для оформления сделки иностранцу потребуется налоговый код (Codice Fiscale) – он используется для налоговых и банковских операций. Получить его можно в налоговой службе Италии (Agenzia delle Entrate) или в итальянском консульстве за границей.
Также понадобится итальянский банковский счет, так как платежи за недвижимость должны проходить через итальянские банки. Открыть счет можно как лично, так и дистанционно, если выбранный банк предоставляет такую услугу.
Рекомендуется нанять риелтора и адвоката. Риелтор поможет подобрать жилье и провести переговоры, а адвокат проверит юридическую чистоту объекта, чтобы избежать проблем после покупки.
2. Предварительный договор (Compromesso)
После выбора недвижимости и согласования условий покупатель и продавец подписывают предварительный договор купли-продажи (Contratto Preliminare di Compravendita). Этот документ фиксирует основные параметры сделки и гарантирует её выполнение.
В договоре указываются:
-
Полные данные продавца и покупателя.
-
Адрес и кадастровые характеристики недвижимости.
-
Итоговая стоимость и порядок платежей.
-
Размер задатка (caparra confirmatoria) – обычно 10–30% от суммы сделки.
-
Дата подписания окончательного договора.
-
Ответственность сторон за расторжение договора.
Задаток переводится продавцу сразу после подписания договора. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. Если продавец отказывается, он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка.
После подписания Compromesso стороны начинают подготовку к окончательной сделке.
3. Юридическая проверка и подготовка к окончательной сделке
Перед окончательной покупкой недвижимости проводится due diligence – юридическая проверка объекта. Этим занимается нотариус (notaio) совместно с адвокатом.
Проверка перед покупкой:
-
Право собственности продавца и наличие всех необходимых документов.
-
Отсутствие долгов по коммунальным платежам и налогам.
-
Законность построек, соответствие кадастровых данных.
-
Возможные ограничения на продажу (например, арест, ипотека, права третьих лиц).
Если объект не прошел проверку, сделка не состоится.
4. Подписание окончательного договора (Rogito Notarile)
Когда все документы проверены, назначается дата подписания окончательного договора купли-продажи (Atto di Compravendita или Rogito Notarile). Этот документ составляется нотариусом и подписывается в его присутствии.
Во время подписания нотариус зачитывает текст договора, стороны подтверждают его условия, и покупатель вносит окончательный платеж.
Платеж обычно совершается банковским переводом или чеком, зарегистрированным в итальянском банке.
После подписания нотариус:
-
Передает данные о сделке в налоговую службу.
-
Оформляет регистрацию нового владельца в кадастре.
-
Выдает заверенный экземпляр договора покупателю.
С этого момента покупатель становится законным владельцем недвижимости.
5. Регистрация собственности и оплата налогов
После сделки недвижимость регистрируется в Кадастровом управлении (Catasto). Это занимает от нескольких дней до пары недель.
Покупатель обязан оплатить налоги и сборы, которые зависят от типа недвижимости:
-
Налог на покупку (Imposta di registro) – от 2% до 9% от кадастровой стоимости.
-
НДС (IVA) – 4–22% (если покупка у застройщика).
-
Гонорар нотариуса – 2 000–5 000 €.
-
Юридические услуги – 1 500–3 000 €.
-
Услуги риелтора – 2–4% от стоимости объекта.
После регистрации покупатель получает выписку из кадастра, подтверждающую его право собственности.
6. После покупки: коммунальные услуги и налоги
После завершения сделки необходимо:
-
Перерегистрировать коммунальные счета на себя (электричество, газ, вода).
-
Оплатить ежегодные налоги на недвижимость (IMU, TASI).
-
Заказать страховку (необязательно, но рекомендуется).
Если недвижимость покупалась для получения ВНЖ (например, по Residenza Elettiva), можно начать процесс подачи документов.
Покупка недвижимости в Италии – это четко регламентированная процедура с участием нотариуса, риелтора и юриста. Важно не только выбрать подходящий объект, но и провести тщательную проверку перед подписанием окончательного договора. После завершения сделки покупатель должен зарегистрировать право собственности и оплатить налоги.