Первый шаг состоит в том, чтобы понять, входит ли иностранец в число тех, кто может совершать покупку недвижимости в Италии.
Закон различает три разные категории иностранцев, которые могут без особых проблем купить квартиру или дом:
- если они являются иностранцами или лицами без гражданства, постоянно проживающими в Италии вместе с членами своей семьи (менее трех лет), требуется действующий вид на жительство или карта пребывания;
- если они не являются иностранцами постоянно проживающими в Италии, необходимо, чтобы существовало международное соглашение, разрешающее такую покупку или так называемое “условие взаимности” (condizione di reciprocità), т. е. чтобы в стране происхождения данного иностранца итальянскому гражданину также было разрешено покупать недвижимость;
- если они являются гражданами ЕС и/или ЕАСТ (Европейской ассоциации свободной торговли) или лицом без гражданства, проживающим в стране более трех лет, в таком случае ограничений для покупки недвижимости нет.
После тщательной проверки условий, позволяющих иностранцу осуществлять покупку недвижимость, необходимо определить, какой тип дома или апартаментов он будет покупать: первый или второй дом, элитная недвижимость или нет, кондоминиум, покупка у частных лиц, и т. д.).
Процедура фактической покупки недвижимости: роль нотариуса
Согласно любому договору купли-продажи недвижимости, покупка состоит из трех этапов: предложение о покупке (proposta di acquisto); предварительный договор купли-продажи (contratto preliminare di vendita) или компромисс (compromesso) и окончательный договор (contratto definitivo). Как на промежуточном, так и на заключительном этапе, присутствие нотариуса обеспечивает юридическую силу соглашениям заключенным сторонами.
Фактическое участие нотариуса, даже если оно настоятельно рекомендуется, не обязательно во время Предварительной продажи (preliminare di vendita). Но в случае подписания Окончательного договора (contratto definitivo) нотариальный акт является обязательным. Необходим акт не только для гарантий, которые стороны обязаны выполнить (наиболее важными из них являются оплата стоимости покупки и передача собственности покупателю), а также для ряда обязательств выполняемых после заключения договора. Фактически, как официальное должностное лицо, нотариус должен письменно оформить продажу и передать все данные документы для записи в Кадастр и Регистр недвижимости. Только после этого можно считать передачу собственности от продавца к покупателю выполненной.